Dura lex sed lex?
Minęło już pięć lat, odkąd procedura Lex Deweloper, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, na dobre wpisała się w krajobraz polskiego rynku legislacyjnego. Dla przypomnienia, jest to specustawa mieszkaniowa, która z założenia miała ułatwić pozyskiwanie terenów budowlanych i usprawnić proces wydawania decyzji administracyjnych, a tym samym przyspieszyć rozwój budownictwa mieszkaniowego i towarzyszącej mu infrastruktury. Tyle, jeśli chodzi o teorię. W praktyce sprawa wygląda nieco inaczej. Wciąż proceduje się małą liczbę wniosków (od momentu zaistnienia ustawy przyjęto tylko 170 uchwał!). Co jest powodem takiego stanu rzeczy? Czyżby formuła długotrwałych konsultacji społecznych zniechęcała deweloperów do wejścia na tę ścieżkę prawną?
Kłopotliwe fundamenty
Mieliśmy przyjemność poznać ten proces dogłębnie za sprawą Grupo Lar Polska, dewelopera, który od 17 lat jest obecny na rynku polskim. Punkt wyjścia naszej współpracy był dość trudny, ze względu na sytuację zastaną – Grupo Lar Polska jako pierwszy deweloper zdecydował się skorzystać ze specustawy, niemniej napotkał na poważną przeszkodę. W październiku 2020 roku Projekt Lizbońska – kompleks budynków mieszkaniowo-usługowych zlokalizowanych przy ulicy Lizbońskiej 1 został odrzucony znaczącą przewagą głosów na Radzie Urzędu Miasta st. Warszawy. Powodem były opinie społeczników, krytykujące pierwotne założenia inwestycji, czyli postawienia bloku od 5-12 kondygnacji w samym sercu Saskiej Kępy. Dzielnicy, jak wiadomo, uznawanej za kultową i jedną za najpiękniejszych w stolicy.
Przeprojektować myślenie
Grupo Lar wyciąga wnioski z tego pierwszego podejścia. Biorąc pod uwagę specyfikę dzielnicy oraz wstępne opinie społeczników o projekcie, postanawia podejść do tematu na nowo, zmieniając głównego projektanta, na którego barkach spoczywała odpowiedzialność za lepsze wpasowanie inwestycji w tkankę Saskiej Kępy, oraz zatrudniając agencję, czyli nas. Postawiono przed nami istotne zadania – rozmowy z interesariuszami developera, przeprowadzenie kampanii informacyjnej dotyczącej konsultacji, a także wypracowanie formuły dialogu, która doprowadzi o stworzenia projektu satysfakcjonującego wszystkie strony.
Realizację naszych zadań zaczynamy od organizacji pierwszych spotkań, tzw. Rozmów Sąsiedzkich, w grudniu 2020 roku. Służą one zbadaniu nastrojów i przebiegają w dość nieufnej atmosferze. Niemniej, pierwsza połowa 2021 roku staje się punktem zwrotnym dla losów Projektu Lizbońska. Z inicjatywy inwestora oraz naszej, po wielu spotkaniach z mieszkańcami wprowadzono zmiany do instrukcji, która zmienia nazwę konsultacji społecznych na „Dialog o inwestycji”. Po prostu konsultacje społeczne tak bardzo kojarzą się z miejskimi konsultacjami, że potrzebna była zmiana nazewnictwa. Zmiana nomenklatury pokazuje otwartość developera do wysłuchania wszystkich stron, a także wzajemność w relacji z wszystkimi zainteresowanymi. Z kolei w maju inwestor zgłasza gotowość do przeprowadzenia Dialogu, poprzedzonych 10-dniową kampanią informacyjną.
Budując porozumienie
W ramach zaproszenia do Dialogu – naszych „rozmów sąsiedzkich” wszystkich zainteresowanych stron, projektujemy i implementujemy kompleksową kampanię informacyjną, W której informujemy i zapraszamy na konsultację zmienionego projektu. Kampania jest wielokanałowa, by dotrzeć do różnych grup wiekowych, składającą się ze strony www z informacjami o projekcie, ulotek wrzucanych do skrzynek pocztowych, plakatów informacyjnych, kampanii na autobusach, obrandowanych przyczepek informujących o spotkaniach, bannerów na płocie w lokalizacji budowy, kampanii w kanałach social media czy artykułów w mediach lokalnych. Po tak szeroko zakrojonych działaniach, przyszedł czas na podjęcie Dialogu o inwestycji. Odbywa się to różnymi drogami – w formie spotkań z zainteresowanymi w trybie on- i offline, za pośrednictwem specjalnej skrzynki e-mailowej, infolinii czy Facebook’a. Bardzo ważnym aspektem było to, że w spotkaniach uczestniczyli przedstawiciele dewelopera i pracowni architektonicznej, co skróciło dystans i pozwoliło efektywniej adresować opinie oraz uwagi co do nowego projektu inwestycji.
Wzorcowy projekt rozmów
Po trzech spotkaniach i zebraniu 48 opinii dotyczących m.in. miejsc parkingowych, poziomu hałasu, układu drogowego, otwartości i dostępności osiedla, udało się przedstawić nowy projekt na kolejnych komisjach – MKUA, Ładu Przestrzennego i Rady Miasta st. Warszawy. 9 września 2021, po niespełna roku od odrzucenia pierwszego pomysłu na Projekt Lizbońska, zgoda na realizację inwestycji staje się faktem.
Ale to nie wszystko. Sukces dewelopera, a także nasz jako agencji wspierającej jego działania polega nie tylko na urzeczywistnieniu planów związanych z inwestycją. Równolegle z projektem budowlanym, który perfekcyjnie wpisuje się w tkankę Saskiej Kępy, powstał jeszcze jeden projekt – wzorcowej, uważnej i empatycznej komunikacji pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi stronami, czyli mieszkańcami, urzędnikami, radnymi, społecznikami i samym deweloperem. Co więcej, dzięki naszym wspólnym działaniom zmieniliśmy nomenklaturę urzędową, przemianowując obojętnie brzmiące konsultacje na żywy i reaktywny dialog. To wielki sukces każdej ze stron.
Plan działań, czyli co zrobić, by odnieść sukces?
Jak zatem odczarować myślenie o konsultacjach społecznych? Jak dzięki nim wzmocnić markę? Jaka jest zatem procedura? Oto najważniejsze kroki specustawy Lex Deweloper wg Instrukcji Prezydenta m.st. Warszawy. Proces ma kilka kluczowych etapów, trzeba się więc nastawić na 1-1,5 roku działań od pierwszego kroku do finalnej zgody.
Krok 1. Opiniowanie koncepcji przez BAiPP
Inwestor przedstawia koncepcję, opracowaną w zakresie określonym w Ustawie o ułatwieniach. BAiPP opiniuje uwzględnienia charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, przedstawione przez inwestora materiały poświadczające wykorzystanie w przeszłości danego terenu, jako kolejowego, wojskowego, produkcyjnego lub usług pocztowych. Forma konsultacji: spotkanie zdalne (po warunkiem otrzymania kompletnej koncepcji co najmniej 7 dni przed datą spotkania) oraz opinia pisemna do przekazanego materiału. BAIPP zaopiniuje przedstawiony wariant koncepcji w ciągu 14 momencie formalnego złożenia wniosku z możliwością wydłużenia tego terminu do 28 dni.
Krok 2. Ustalenie wstępnego zakresu oczekiwań zarządcy drogi oraz BZRD
Inwestor przekazuje pozytywnie zaopiniowaną przez BAiPP wraz z opisem rozwiązań komunikacyjnych odpowiednim zarządcom dróg oraz do BZRD. Inwestor otrzymuje wstępną opinie z wytycznymi w terminie 30 dni od przekazania koncepcji.
Krok 3. Dialog o inwestycji
Inwestor w celu zwiększenia przejrzystości dyskusji na temat planowanej inwestycji podejmuje się organizacji dialogu o inwestycji, prowadzonego w celu poinformowania szerokiej opinii publicznej o planowanym złożeniu wniosku o lokalizację inwestycji mieszkaniowej i przedstawieniu koncepcji inwestycji, a także w celu rozmowy na jej temat. Początkiem kampanii jest mail z informacją wysłany do Centrum Komunikacji Społecznej oraz Wydziału Dialogu w Planowaniu BAiPP Urzędu m.st. Warszawy, które mogą udzielić deweloperowi wsparcia metodologicznego co do całego procesu. Jednocześnie postem informacyjnym na social mediach CKS rozpoczyna się proces „dialogu o inwestycji.” Jednocześnie przeprowadza przed spotkaniami z mieszkańcami minimum 7 dniową kampanię informacyjną, aby poinformować o miejscu, godzinie i formie prowadzonych rozmów. Celem kampanii jest właśnie zaproszenia do aktywnego uczestnictwa, przekazania swoich uwag oraz wskazówek dla planowanej inwestycji, aby możliwie jak najbardziej wpisywała się w potrzeby lokalne. W efekcie dialogu o inwestycji Inwestor może wprowadzić zmiany do swojej koncepcji. Czas trwania procesu dialogu o inwestycji nie powinien być krótszy niż 21 dni. Dialog o inwestycji kierowany jest do mieszkańców obszaru, na którym zlokalizowana jest inwestycja oraz do pozostałych mieszkańców dzielnicy i miasta a także wszelkich organizacji społecznych oraz radnych miasta i radnych właściwej miejscowo dzielnicy. Po tych spotkaniach sporządzony jest raport z wszystkich działań i przedstawione są wszystkie złożone w jego czasie opinii (i te uwzględnione i nie). Koszty i zakres kampanii informacyjnej oraz spotkań z mieszkańcami w kontekście merytorycznym i finansowym są obowiązkiem Inwestora.
Krok 4. Wstępna opinia MKUIA
Projekt po konsultacjach może zostać przedstawiony MKUA. Spotkanie organizuje Urząd m.st. Warszawy, który zamawia koreferat przedstawionej koncepcji. Po prezentacji Inwestor może otrzymać fragment protokołu z posiedzenia komisji z jej stanowiskiem na temat projektu.
Krok 5. Ponowna opinia BAiPP
W przypadku wprowadzonych znaczących zmian do projektu po dialogu o inwestycji – Inwestor składa wniosek o ponowną opinię BAiPP do uwzględnionych zmian.
Krok 6. Zadbanie o oświatę
Po uzyskaniu opinii we wszystkich wyżej wymienionych instytucjach oraz pod warunkiem spełnienia warunków formalnych, w tym w szczególności wymogów w zakresie oświaty (w formie zaświadczenia, zawartego porozumienia lub inwestycji towarzyszącej w postaci placówki oświatowej). Od wielkości inwestycji i planowanego zwiększenia liczby mieszkańców ustalane są potrzeby oświatowe, które deweloper musi uwzględnić w swoich planach inwestycyjnych. Przy dużych projektach osiedlowych konieczne jest zaplanowanie nowej szkoły wg nowych standardów edukacyjnych z infrastrukturą sportową. Ta inwestycja towarzysząca musi zostać zaplanowana z Wydziałem Oświaty Urzędu m.st. Warszawy oraz z władzami dzielnicy.
Krok 7. Opinia Komisji Ładu Przestrzennego?
W niektórych przypadkach Prezydent m.st. Warszawy może wystąpić o stanowisko Komisji Ładu Przestrzennego Rady Miasta Warszawy o ich opinię na temat inwestycji Wówczas komisja zaprasza Inwestora do przedstawienia projektu i wydaje na tej podstawie swoją opinię.
Krok 8. Rada Miasta st. Warszawy
Ostatni krok. Po zebraniu wszystkich opinii, oczywiście najlepiej pozytywnych – Inwestor składa formalny wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej Radzie m.st. Warszawy pod obrady. To wówczas przegłosowany może być ostateczny projekt uchwały i rozpoczynający już standardowy proces nabywania decyzji dotyczących budowy. Czas uprawomocnienia decyzji Rady Miasta st. Warszawy to 60 dni.
Do odważnych świat (deweloperski) należy
Przedstawiony proces może wydawać się skomplikowany i odstraszać potencjalnych deweloperów ze względu na wieloetapowość oraz dużą ilość stron decyzyjnych. Czy słusznie? Przykład Grupo Lar i Projektu Lizbońska pokazuje dwie rzeczy. Po pierwsze – w dzisiejszych czasach wygrywa się nie tylko śmiałą wizją, ale przede wszystkim elastycznością myślenia, umiejętnością słuchania i adaptacyjnością do zmian. Po drugie i najważniejsze – że da się przejść przez procedurę Lex Deweloper zwycięsko, mimo kryzysów do przezwyciężenia, dodatkowo umacniając swoją markę. Zwłaszcza, gdy ma się u boku agencję taką jak nasza – wspierającą mądrym doradztwem i dobranym scenariuszem działań. I naprawdę dzięki rozmowie można znacznie wzmocnić markę Inwestora.
Do odważnych świat (deweloperski) należy
Przedstawiony proces może wydawać się skomplikowany i odstraszać potencjalnych deweloperów ze względu na wieloetapowość oraz dużą ilość stron decyzyjnych. Czy słusznie? Przykład Grupo Lar i Projektu Lizbońska pokazuje dwie rzeczy. Po pierwsze – w dzisiejszych czasach wygrywa się nie tylko śmiałą wizją, ale przede wszystkim elastycznością myślenia, umiejętnością słuchania i adaptacyjnością do zmian. Po drugie i najważniejsze – że da się przejść przez procedurę Lex Deweloper zwycięsko, mimo kryzysów do przezwyciężenia, dodatkowo umacniając swoją markę. Zwłaszcza, gdy ma się u boku agencję taką jak nasza – wspierającą mądrym doradztwem i dobranym scenariuszem działań. I naprawdę dzięki rozmowie można znacznie wzmocnić markę Inwestora.